Lorsque vous investissez dans une sociétés civile de placement immobilier (SCPI), vous percevez des dividendes et vous êtes ainsi redevable de l'impôt foncier. Cependant, face à la complexité fiscale française, il est essentiel de choisir la formule la plus adaptée pour optimiser ses impôts. Deux options se présentent alors : les SCPI fiscales et les SCPI en démembrement.
Les SCPI fiscales : percevoir des dividendes et réduire son IR
Les SCPI fiscales sont conçues pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur IR en se référant au montant qu’ils ont investi. Le taux de la réduction est fonction du dispositif : Pinel, Denormandie, Malraux, de déficit foncier. Comment ça fonctionne ?
Les SCPI Pinel sont adossées à des biens immobiliers neufs ou rénovés. Ceux-ci doivent respecter les normes en vigueur, telles que la réglementation environnementale RE 2020 et le label BEPOS (bâtiment à énergie positive). Ce qui ouvre droit à une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de détention des parts (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Pour la majorité des SCPI Pinel, cette durée de détention est de 9 ans.
Le principe de défiscalisation est le même pour les SCPI Denormandie. Cependant, les immeubles qui constituent leur patrimoine sont des biens anciens à rénover, et faisant partie de certaines communes bénéficiant d’un programme de revitalisation du territoire.
Les SCPI Malraux misent sur des immeubles anciens situés dans des zones sauvegardées ou des quartiers dégradés. Il s’agit de biens à caractère historique. En fonction de l’emplacement, le taux de réduction est de 22% ou de 30%. L’engagement est de 9 ans.
Quant aux SCPI de déficit foncier, elles ne proposent pas de taux préalablement établi. La réduction de l’impôt est calculée à partir du déficit généré. De même, pas d’emplacement spécifié ni de durée de détention imposée, ce qui fait d’elles des SCPI fiscales plus ou moins flexibles.
En clair, votre choix repose non seulement sur vos objectifs de défiscalisation, mais aussi sur le sens que vous souhaitez donner à votre investissement : soutenir la sortie de terre d’immeubles neufs dans les nouveaux quartiers en zone tendue ou plutôt celle des biens à caractère historique, etc.
Notons que vous pouvez diversifier votre portefeuille en y intégrant toutes ces sous-familles de SCPI fiscales. Songez à réaliser les simulations, notamment en y intégrant les paramètres tels que les dividendes perçus, d’une part, et la réduction fiscale provenant de ces dispositifs, d’autre part.
SCPI en nue-propriété : renoncer aux dividendes et tirer profit d’une exonération d’IR et d’IFI
Le démembrement de propriété appliqué aux SCPI consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer) de l'usufruit (le droit de jouir des revenus). C’est un autre investisseur qui jouit ainsi de l’usufruit et, par conséquent, des loyers. En étant privé de dividendes et de la pleine propriété, vous êtes alors exonéré à la fois d’IR et d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Une durée de démembrement est décidée d’un commun accord entre les deux parties (nu-propriétaire et usufruitier). Lorsque le démembrement prend fin, l’investisseur en nue-propriété récupère l’usufruit pour reconstituer la pleine propriété et ainsi, percevoir, à son tour, les dividendes.
Les atouts sont multiples : une décote importante sur le prix d'achat, l’invulnérabilité aux fluctuations du marché et aux variations des dividendes (jusqu’à la fin du démembrement). À cela s’ajoute un fort potentiel de valorisation au moment du remembrement. Il s’agit d’une double plus-value : celle dite mécanique d’une part, et la plus-value financière, d’autre part.
Le démembrement permet également d'optimiser la transmission de patrimoine en facilitant la répartition des parts au moment de la donation ou de la succession.
